按份共有的财产分割

   按份共有的财产分割

【现实案例】河南的甲和河北的乙、丙、丁决定在河南购买一处房产做生意。但是，由于市场的原因，生意坐不下去了，但是，他们共同购买的这处房产的房产证上却是他们四个人的名字。现在既然生意坐不下去了，四人就决定将房子出租。但甲却近水楼台先得月，把持着整个房子的租金收入，严重损害到其他人利益。于是，乙、丙、丁决定将房子处分掉。但是甲拒绝在房产的过户手续上签字，于是，乙、丙、丁寻求法律帮助。

【法律法规】《中华人民共和国物权法》

第九十三条　不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

　　第九十四条　按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

　　第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　第九十九条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

　　第一百条　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

　　共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第一百零一条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

     【律师建议】对于本案，当时考虑了两种解决途径：第一种办法，是向法院提起确权之诉。原因在于，虽然甲在同意转让房产的协议上签了字，但是却拒绝在办理房产过户的手续上签字。提起确权之诉，就是要求法院确认乙、丙、丁拥有完全的处分权。这样房管部门就可以依生效的判决直接为房产过户办理手续。第二种办法，就是要求法院来分割共有财产。由于甲不想取得房产，所以这种情况下，法院是会要折价或者将房子拍卖。这两种途径都可以实现到预期目的。

张海亮律师

北京市雄志律师事务所执业律师

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