国有土地使用权出让合同的规定

国有土地使用权出让合同的规定

根据我国《土地管理法》的规定，建设施工项目用地，除了国家机关用地和国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得外，其他建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得建设用地，通过出让方与受让方签订《国有土地使用权出让合同》，并由受让方按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。因此《国有土地使用权出让合同》的签署对于一个建设项目非常重要。

《国有土地使用权出让合同》主要包括的条款以及主要内容大体介绍如下：

一、合同签订主体

合同应该约定出让方和受让方，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。

二、土地使用权出让范围、宗地描述。

除了在合同中具体描述出让宗地的位置、编号、面积、四至及界址点坐标外，还应该在合同中约定出让土地所在的地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于出让土地使用权出让范围。尽量能够详细描述，避免日后麻烦。

三、土地使用权出让年限

根据我国《土地管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，我国土地使用权出让根据不通用途由最高年限的限制，土地出让合同必须在该限制范围内约定该宗土地的出让期限。

我国土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
　　（一）居住用地七十年；
　　（二）工业用地五十年；
　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
　　（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
　　（五）综合或者其他用地五十年。
    四、出让土地的交付和出让金的缴纳。

根据《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用权出让涉及的交易金额一般很大，因此缴纳方式一般是采用分批分次缴纳的，因此出让合同必须明确出让金的缴纳期限、缴纳方式、缴纳期限内的利息以及逾期交纳的逾期利息等。

五、受让人动工建设的时间的约定。

我国《土地管理法》规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。因此为了充分利用土地资源，要对受让人动工建设时间进行明确约定。

六、土地使用权转让、出租、抵押。

出让方应该将土地使用权转让、出租、抵押事项预先写清楚，防止日后因为约定不明确而产生纠纷。

七、期限届满的处置。

土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。期限届满后续期或者出让人代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。并约定如何处置地上建筑物、其他附着物。

八、违约责任

九、通知和说明

十、合同争议的处理。

十一、附则：合同签署时间、签字盖章。

（备注：第八至第十一项没有统一的约定，根据各个项目的具体情况双方自行协商即可。）

张海亮律师

北京市安中律师事务所执业律师

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