农村房屋继承与宅基地使用权略谈

农村房屋继承与宅基地使用权略谈

1、典型案例：

   甲的父母都是农村户口，甲大学毕业后取得城镇户口。1998年父母亡故后，老宅已无人居住。现在该村面临拆迁，甲的叔伯兄弟乙要将该老宅翻建，并取得拆迁补偿款。甲认为，该老宅属于其祖产，甲无权进行翻建。乙认为甲已经没有农村户口，已经没有该宅基地的使用权。

   2、农村宅基地房屋现状及处理办法：

农村房屋及其所依附的宅基地使用权是农民的安身立命之本和基本生活保障。自上世纪八十年代以来，因就业、升学、转干、婚姻等，数以千万计的人也由农村户口转为城镇户口。父母去世后，遗留的农村房屋如何处置，已成为一大社会问题。目前，我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，关于农村房屋的法律地位、性质及宅基地使用权的移转相关法律规定很不完善，立法上紧靠《民法通则》、《土地管理法》等极少规范进行调整。2007年3月16日，十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，该部法律是规范财产关系的民事基本法律，明确并保护私人的继承权及其他财产的合法权益。但该法对农村宅基地的行使、转让等问题只是作了衔接性的规定。

   根据《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地属于农民集体所有。宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人。农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有的合法财产，可以继承。本案中，李某的父母死亡后，李某有权继承其父母的房屋，但不能继承宅基地。实践中，继承人是城市居民的，可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。

   3、但这种处理办法跟《中华人民共和国物权法》是完全相悖的，这样就把个人合法的财产在法律上化为乌有，因继承而取得房屋所有权时，应该同时取得宅基地的使用权，并且受到同等的法律保护。

单纯采用将宅基地收归集体或要求将宅基地上的房屋及附属物拆除清理等手段，不但不利于和谐社会的构建，而且也不符合物权法的立法精神。允许农村宅基地随房屋继承而转移不会侵害农村集体经济组织的土地所有权,也不会影响乡镇土地利用总体规划。因为继承人在取得了房屋所有权的同时成为了宅基地使用权的享有者,其法律意义仅在于特定位置特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上,没有动摇农村土地的集体所有性质。同时由于宅基地使用权的不可移动性,决定了权利主体的变更不会也不可能影响乡镇土地利用总体规划。如果禁止宅基地使用权随房一起移转，把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，实际上是损害了权利人对房屋所有权的完全行使。虽然宅基地使用权具有一定的身份性质，但笔者认为这里的身份主要是取得时的身份性质，其身份属性主要在申请时体现出来，而基于法律事实所发生的权属变动则不应受到限制。

张海亮律师

北京市安中律师事务所执业律师  

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