XXX与XX房地产开发公司预售房合同纠纷

    XXX与XX（北京）房地产开发有限公司预售房合同纠纷

本案要旨：

当事人在订立合同时，可以约定解除合同解除合同的条件，如果解除合同的条件成就，那么解除权人可以单方面解除合同。在合同履行中，当事人双方协商一致，可以解除合同。但是如果出现法律规定的情形，享有权利一方的当事人，可以解除合同。这其中有一条就是不可抗力致使不能实现合同目的。在合同法上讲，不可抗力可以是天灾人祸，但是政府行为，同样会引起合同履行上的障碍。如果因为政府行为致使当事人履行合同出现严重困难，但仍然要求相关当事人履行，那么就会造成权利义务上的不对等。因此，政府行为，造成的合同履行上的障碍，那么相关当事人享有解除合同的权利。

简要案情：

2007年11月17日，XXX与XX（北京）房地产开发有限公司签署北京市商品房预售合同，约定由XXX购买XX（北京）房地产开发有限公司开发的位于朝阳区大屯2号住宅楼商品房，总房价：1294233元人民币；

合同签订之后，XXX即依约在签订商品房预售合同当日，向XX（北京）房地产开发有限公司支付首付款394233元人民币，且按附件九第二条规定向银行提交了办理贷款所需要的全部资料及费用。但由于XX（北京）房地产开发有限公司的原因，按揭贷款手续未及时办理完毕。

2007年12月5日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会就关于加强商业性房地产信贷管理发布了补充通知（银发〔2007〕452号），第一条规定：“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”。该规定强调了房贷的借款人的认定，是以家庭为单位的。

XXX的爱人已以其自己的名义，以按揭的方式购买了商品房。根据补充通知的规定，XXX再购买此商品房已构成购买第二套以上住房，如欲获得按揭贷款手续必须支付首付款517693.2元人民币。XXX与XX（北京）房地产开发有限公司签订的商品房预售合同约定的条款（首付款394233元），不符合办理按揭贷款的条件，致使双方约定的付款方式无法履行。

法律分析：

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的------”现由于房改政策的影响，使双方无法继续履行合同，无法实现双方订立合同的目的（通过按揭贷款形式实现房屋买卖）。所以，XXX有权要求解除合同。

最终结果：

 在我们有理有力的与房地产开发公司的交涉下，对方同意将所收付款项退还XXX。