XX与XXXX国际贸易（上海）有限公司别墅买卖仲裁案

XX与XXXX国际贸易（上海）有限公司别墅买卖仲裁案

案情时间：2008年5月——2008年8月

仲裁机关：北京仲裁委

案情简要：

    申请人XX与被申请人XXXX国际贸易（上海）有限公司北京办事处于2007年7月10日签订北京市存量房屋买卖合同（合同编号：M7050333）（以下简称买卖合同）一份；并在2007年7月10日签订了补充协议。双方在买卖合同中约定，申请人采取自行交割的方式向被申请人付款；申请人向贷款机构申办抵押贷款，如因自身原因未获银行批准的，则自行筹齐剩余房款，以现金形式支付被申请人。在补充协议中约定，由申请人先支付被申请人房款30万元；如申请人未从银行贷下款，同时从北京我爱我家房地产经纪有限公司书面通知申请人和被申请人那一天开始，申请人向被申请人开始以租金的形式支付被申请人每月壹万元租金。

在补充协议签订后，按照约定，申请人在2007年8月1日前，向被申请人支付了30万元首付房款。被申请人向申请人交付了全部房门钥匙，并声称再没有保留任何一把该房门钥匙。在申请人使用房屋到2007年11月份时，被申请人要求申请人从10月份开始支付租金。此时房贷正在办理过程中并未发生银行拒贷的情形，被申请人也未按合同约定采用书面形式对申请人告知，但申请人为了不影响此期间与合作伙伴的商务合作还是在2007年11月份交纳了租金，然而，被申请人却违反买卖合同及补充协议，在未与申请人确定租期之前，便于2007年11月1日妨碍申请人正常使用房屋，其行为包括但不限于：在大门上强行加锁使申请人无法入内；且无任何事先告知的情形下，切断了房屋供电。被申请人的这种妨碍行为，造成申请人存放在屋内的贵重药材腐烂变质。其行为，不仅是对申请人作为房屋购买人所享有的房屋占有及使用权的公然侵犯，同时也终止了申请人与其合作伙伴商务合同的履行；此行为已经给申请人造成重大的经济损失。对于被申请人的严重违约行为，申请人在合同有效期内，一方面继续积极履行自己的合同义务，向被申请人支付房屋使用租金；另一方面，申请人强烈要求被申请人对自己的履行瑕疵进行补救。遗憾的是，被申请人不是积极补救，反而是一再敷衍、一拖再拖。申请人在忍无可忍的情形下，于2008年1月7号短信通知和书面通知被申请人，如果不在2008年1月10号前就其履行瑕疵进行补救，申请人将拒绝支付合同后期付款；但被申请人仍然置之不理，没有任何解决问题的诚意。一方面，被申请人向申请人反发函，称申请人违约；另一方面，更为严重的是，在2008年2月22日下午，在没有申请人在场的情形下，被申请人用私藏的房门钥匙，打开房门并将房门强行换锁，使申请人的个人物品和价值10余万元的花木因无法照料而灭失。

办案经过：

在接受申请人的委托后，我们在法律实务中和法学理论上分析了案子操作的可行性。

在实务中，有的开发商利用自身的强势地位，不仅自身不履行自身的合同义务，而且强迫合同对方当事人履行不属于对方当事人自身的义务，这样开发商从中渔取非法利益。本案中，本来合同双方在补充合同约定，如果购房人不能从银行贷下款，并且在我爱我家房产经纪有限公司以书面通知合同双方的当天开始，那么购房人开始以租金的形式向开发商交纳租金。直到六个月后，如果购房人仍然没有从银行贷下款，那么开发商有权解除合同，并且不退还首付款而且有权要求购房人承担违约责任。但是，在合同履行中，当时购房人正在积极办理贷款，而且在我爱我家经纪有限公司没有通知合同双方当事人的情形下，开发商单方面要求购房人交纳租金。在购房人拒绝这种要求之后，开发商就断水断电、在房门上加锁，阻碍购房人正常行使房屋使用权。这种行为，给开发商造成了重大损失。当购房人要求赔偿损失时，开发商又无理拒绝赔偿。这种局面僵持到六个月后，开发商又想按照合同规定，要求购房人承担违约责任。

这种行为在法学理论上，购房人可以根据同时履行抗辩权理论对开发商进行抗辩。所谓同时履行抗辩权，是指双务合同的当事人一方，在对方未为对待给付前，有拒绝自己给付的权利。同时行抗辩权在法律上的根据，在于双务合同之债权债务在成立上的关联性，一方债权债务不成立或不生效，他方债权债务亦不成立或生效。成立的关联性决定了履行的关联性，双方当事人应同时履行自己所负的债务，在一方未履行或未提出履行前，他方有权拒绝履行自己的义务。这种理论，就阻断了购房人对其后续行为承担违约责任。

本案结果：

     在我们的努力下，北京仲裁委裁决我方当事人即购房人不承担在六个月后的违约责任，要求开发商承担退还购房人首付款的违约责任。